Стоимостной метод оценки физического износа

Как повлияет покупка доли в квартире на ее инвентаризационную стоимость.Есть квартира в которой мне принадлежит 2/3. Я собираюсь приобрести оставшуюся долю 1/3. Вопрос: изменится ли инвентаризационная стоимость квартиры после покупки 1/3 (т.е. не увеличится ли она на стоимость 1/3 по договору купли-продажи)? Беспокоит возможное увеличение налога на имущество. Буду признательна за совет профессионала.

Марина (не в сети), Большой Камень31 июля 2016, 23:34

Ответы юристов (9)

относительно быстрым изменением спроса на многие виды продукции, производимые технологическим оборудованием, а также конкуренцией этой продукции с иностранными товарами, что приводит в ряде случаев к внешнему (экономическому) износу этого оборудования. При использовании доходного подхода не требуется специальный учет какого-либо износа, т.к.

влияние каждого из них проявится в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

Удельный вес агрегатов и узлов ТС может определяться по таблицам 7.2-7.5 приложения 7 к настоящим Правилам. 148.3. Метод анализа и индексации затрат заключается в приведении цены восстановления (замещения) базового аналога к текущему уровню цен путем индексации затрат воспроизводства.

Используется при определении стоимости восстановления (замещения), если стоимость базового аналога (объекта-аналога) представлена в уровне цен, отличном от текущего уровня цен на дату оценки.

Эффективный возраст — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

В случае типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Стои­мостный метод основан на определении соотношения затрат на воспроизводство основного капитала к восстановительной его стоимости. Экспертный метод основан на оценке эксперта­ми фактического технического состояния объекта. Норматив­ный метод базируется на сравнении фактического (Тф) и нор­мативного (Тн) сроков эксплуатации соответствующих объек­тов.

Коэффициент физического износа основного капитала Ки.ф.

После определения процента (либо коэффициента) физического износа объекта путем умножения его на стоимость создания нового элемента (объекта) можно определить величину физического износа в денежном выражении. Процесс естественного физического износа у разных видов средств труда происходит по-своему, но есть и общие закономерности, которые оценщик, как правило, учитывает при определении стоимости старения объекта.

производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом. Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

в статье «Аттестация оценщиков Российского общества оценщиков и сертификация оценочных фирм и индивидуальных предпринимателей» приведен ряд типичных ошибок, встречающихся в отчетах оценщиков. В пункте 5.4. статьи указано буквально следующее: «При оценке недвижимости получение сводной оценки величины износа как совокупности физического, функционального и внешнего, как правило, производится методом суммирования относительных значений износов различных видов.

Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4.

При нарушениях правил технической эксплуатации, несо­блюдении периодичности производства капитального ремонта, а также в случаях, когда здание подвергалось повреждениям от аварий и других причин или было реконструировано, его износ должен определяться по данным обследования технического со­стояния в натуре. Преимущество этого метода заключается в том, что он в большей мере отражает влияние многообразных факторов, от которых зависит скорость снашивания и величина износа каж­дого строительного элемента или вида оборудования.